マンション投資の心得として

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ひらがなを多用したイラストなど子ども用に作成したものも、年代を考慮したものが必要になるのかもしれません。家に持って帰ってもらって、後で何回も見てもらいたいということを考えるのであれば、ひらがなばかりのものも、少しは漢字が入ったものもあわせて必要ということにな
るでしよう。
そもそも、集まってくる子どもたちの年代を考慮して作成するというまめさが必要だし、そうした配慮は行えば行うほど効果的です。
ところで、大人用の工事説明会資料にも高齢者用が必要な時代になってきたのかもしれません。最近では、大人用の説明会資料においては小さくても12ポイントで作成するのが通例になってきていますが、さらに読みやすくする工夫が必要で、場合によっては、これだけは必ず読んで欲しい、という項目だけを拡大して記すという工夫も必要になってきたのではないでしょうか。

建築会社を決める
特に読んでもらいたい箇所を網がけにしたために逆に読みにくくなった、という事例もあります。若い健康な現場担当者の感覚だけではわからないことも多々あるはずです。いろいろな人の色々な意見をとりいれて、より効果のある資料作成と説明開催をこころがけてください。

子ども用工事説明会について(その2)

質問マンション大規模修繕工事の現場代理人です。工事説明会を年明けの1月に開催することになっていますが、管理組合から、「ほかのマンションでは子ども用説明会を開催しているが予定していないのか」と言われました。いままで大人用の工事説明会は何度も開催した経験がありますが、子ども用と銘打った会の開催は行ったことがありません。

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どのように開催すればよいのでしょうか。
お知恵を拝借したく存じます。
回答工事説明会は、通常、大規模修繕工事の開始前に区分所有者や賃借住民の皆さんに集まってもらって行うものですが、ときどき、ご質問にあるような子ども向けの工事説明会を開催することがあります。私が工事コンサルタントを行う時には、あらかじめ、管理組合に「工事説明会は何回開催することにしましょうか」「子ども用説明会もおこないましょうか」とたずねて、その結果を見積り要領書に記入することにしています。そして、その開催のための諸費用を工事見積り項目に含めるようにしています。もっとも、見積りをとる際の条件については、管理組合の皆さんの頭に入っていないことが多く、結局のところ、施工会社が決まってから再度きちんと協議していく事項のひとつになっていますが、それはそれで問題はありません。
さて、ふだん行っている「子ども用工事説明会」についてご案内いたしましょう。対象は、大人向けに配布される工事用案内チラシに目を通さない年代と考えましょう。そして、「保護者の皆さんも、兄弟姉妹もぜひ一緒に」と呼びかけるのがポイントです。なぜなら、小学生がひとりで参加するよりも小さな弟や妹と一緒に保護者が参加する方が参加しやすいからです。そして、子ども用工事説明会で話題になったことを家庭に帰ってから再度話題にしていただきやすいと考えるからです。
時間は、集まる子どもの年齢にもよりますが、一般的には30分が限界です。

家を購入するきっかけは婪の実リフォームしても安全性は向上しないあるい内容は、「現場監督の顔を覚えてもらうこと」「危険な場所に近寄らないようにすること」「説明会に来られなかった友だちに伝えてもらうこと」の3点です。
施工会社のおじさんやおにいさんや、場合によってはおねえさんの顔と、できれば名前を覚えてもらって、「今度会ったときには挨拶をしよう!」と呼びかけるのも良いでしょう。そのためには、子ども用説明会で、子どもを怖がらせることがないように注意しましょう。大きすぎる声や無愛想な態度では困ります大人でもいやです。「危険な場所に近寄らないように」ということを理解してもらうためには、仮設足場の絵や写真があると良いのですが、最近では、足場を組み始めてから子ども用説明会を行う場合もあるようです。より効果的かもしれません。

家族が平和になるという視点

いずれにしろ、「足場はジャングルジムのような遊び場ではないこと」「触ったりのぼったりするものでないこと」また、「作業中に近寄ると危ないこと」「工事した箇所を触らないこと」などを理解してもらう努力が必要です。とはいっても、話は簡単にしなければなりません。伝えたい内容を4つくらいにしぼり、スローガン的な言い回しを作って、たとえば、集まった子どもたちと一緒に「足場にはのぼらな~い」と唱和するのもひとつの方法でしょう。
このごろの子どもたちはあまりたくさん集まって遊ぶということがなく、少人数ごとに遊ぶので、施工会社側としてはそれなりに注意が必要です。実際に会った例ですが、足場の下に3人くらいで集まって静かにゲームをしていることがありました。子どもたちにしてみれば、まわりにシートが掛かっていて見られにくいし、だれも通行するわけでもないのである種秘密基地のような場所に思えたのかもしれません。

子ども説明会の必要がなさそうに思われる子どもが少ないマンションでもしないよりはした方が良いでしょう。施工会社側のていねいな姿勢をアピールする場でもありますから。

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この文章を書きながら、少子高齢社会の今、工事説明会の別バージョンもいるのではと考えているところです。高齢者が増えています。またおひとり住まいの高齢者が増えています。その方たちへの工事案内や説明が十分になされているのでしょうか。ともすれば管理組合や近隣社会まかせになっているのではないでしょうか。たとえばバルコニーの片づけをお願いしても、そのお願い事項がきちんと届いているのかどうか、また届いていても途方に暮れている方が増えてきているのではないでしょうか。工事説明会の多様なあり方をこれからは工夫していかなければならないと思います。またそれが可能な施工会社しか残れない世界であるともいえるのではないでしょうか。ぜひ、いろいろな工夫をしてみてください。

施工会社として選定されるために

質問管理会社の社員ですが、これからマンション大規模修繕工事を積極的に請けていく、という会社の方針にしたがって営業拡大に傾注しているものです。

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自己紹介のしかた「自社担当者の机上名札の準備」「短時間での会社案内」質問への回答「工事説明会配布資料例の提示」「安全対策に重点を置いた仮設計画のビジュアル資料」等々、どの施工会社も経験を積んできたおかげでしょうか、上手なプレゼンテーションになってきています。でも、最終的に選ばれるのは1社です。いくらヒアリングが上手にできても、見積金額が高すぎては選抜される可能性は大きくありません。
管理組合としては、見積金額が番安い施工会社がどのようなヒアリングをするのかが番気になるところです。もし、そのヒアリングで安心感を得ることができなければ、見積金額とヒアリング内容のバランスを考えて、他の施工会社を選択するということになります。特に金額差が大きくない場合は、ヒアリングでの印象が大きな決定要因になります。今秋経験したヒアリングにおいても、見積金額が一番安かった施工会社が選択されなかった例が実際にありました。
では、見積金額が番安かった施工会社はなぜ選ばれなかったのでしょうか。まず、この施工会社の見積内容に多くの問題点がありました。内訳書に記載された数量や単価が他の見積会社のそれらと大きく異なる項目がたくさんあったのです。仕様書の読み込み不足や質疑応答書の反映不足などがうかがえる項目もありました。そしてそれらについて前もって質問項目としてお伝えして、ヒアリングの場でお答えいただくようにお願いしていました。
マンション投資の心得として

建築物等について

ヒアリングの場では、単価や数量の考え方の説明と間違っていた箇所に対するお詫びがありました。でも、こうしたことはヒアリング以前の問題点なのです。ヒアリング時での説明がお詫びだけに終わるようでは聞いている方としてもやりきれません。そして、お詫びだらけの営業担当者から工事担当者に説明者が代わると、今度は、その生き生きとした対応に好感が持てました。足場の安全さを強調する仮設のオプション工事の説明もよくわかりました。しかし良かった印象に水を差したのが営業担当者の最後のせりふでした。「これらのオプション工事は全部今回の見積額に含みますのでよろしくお願いします」という賭けにも似たせりふが出たのです。この管理組合ではこれは受けいれられませんでした。場合によっては、それが功を奏する管理組合もあるかもしれませんが、やはりこれは賭けといえるでしょう。コンサルタントとしては、管理組合からコメントを求められれば、「そうした値引き額に注目するよりも仕様書をきちんと読んで現場をきちんと観察しているかどうかに重点をおいて選抜してください」と答えるのが妥当な回答になるのは言うまでもありません。

 

家だと認識できなくなる場合がある

もちろん値引き額を全部否定するつもりはありません。利益額をどこまで減らして仕事をとるのかという戦術なのですから。でもそれにも限度があります。
方、最安値ではない他会社が選抜されたのはなぜでしょうか。
まずは、内訳書比較の段階で、選抜された会社の見積りには明らかな間違いがほとんどなかったことでしょう。
そして、正副の現場担当者がすべてこのマンションの特質を理解していたことでしょう。
車や人の安全通行を考慮した仮設計画の考え方も管理組合のみなさんの気持ちを捉えたようです。

たまたまこのマンションではこのような結果に終わりましたが、最安値の施工会社の見積に問題が少なく、ヒアリングも無難であれば、順当にその会社が選ばれる、というのが般的なヒアリングの結果です。
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住まいに欠陥が出ると家でも建てよう

家木造在来軸組工法

ある施工会社は、今回の工事のポイントをおさえて、その箇所の仕上げ見本を持参してヒアリングに臨んだことがありました。現場を何度も見に来ていたことに対する評価もずいぶん高いものでした。わかりやすい資料を準備して住民目線で展開される説明を聞いた管理組合の役員の皆さんは、ずいぶんと経験をつんだ説明だ、と気づいたのではないでしょうか。
ヒアリングの準備は、仕様書の読み込み十分な現場観察に始まるのです。
竣工図だけを見て見積りをするのではなく足を運んで現場を観察してしっかりとした見積書を作成することがまず一番大切ではないでしょうか。
単に安ければ良いというものではないということです。
あとは住民目線を意識することでしょう。
どこが、何が、工事の際にポイントになるかを現場で考えてみてください。

リフォームも容易

子どもが多いマンションでしょうか。
高齢者が多いマンションでしょうか。
現場でいろいろ考えることが、かゆいところに手が届く施工会社につながって受注につながる、と考えますがいかがでしょうか。

施工管理技士試験について

質問マンション大規模修繕工事の現場管理をしていますが、.級施工管理技士の試験になかなか受からなくて困っています。会社からは、毎年のように、早く、一人でも多く資格をとってほしい。
という要請を受けています。もちろん、資格者を増やしたいという会社の事情も理解していますし、なによりも個人的にも資格をもつことの重要性はわかっているのですが、学科試験こそ過去問の勉強でクリアーできても実地試験で不合格になってしまいます。なにか良い知恵はないでしょうか。
回答お困りのご様子よくわかります。学科の合格発表があって、実地試験が行われる秋がくると毎年憂鬱な気分になりますね。試験勉強をしようと思っても、お盆が明けるころから、そろそろ秋のマンション大規模修繕工事が始まって勉強どころではありませんよね。
施工業者にとっては暮らしではあ

工事をおこなおうとする場合という


でも、がんばってぜひとも合格しましょう。どのようにがんばったらよいのかについて、実地試験対策講座を経験した立場からいくつか気のついたことを書いてみることにします。
まず、字をきちんと書くことです。最近は、パソコンや携帯メールなどで実際に字を書く機会が激減しています。ラブレタ-でも書くつもりでていねいに読みやすい字で書くことが大切です。
「くせ字で右上がりになっていませんか?」「漢字とひらがなの大きさがやたらに大小異なっていて読みにくくありませんか?」「カタカナのツ·シ·ソ·ソはだれが見ても誤解なく読めますか?」「誤字はありませんか?」「専門の専の右上に点があったり、門が問になったりしていませんか?」