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家づくりシステム
場合によっては、各戸に配布する広報の拡大コピーでも良い場合があるでしょうが、とにもかくにも、読む人の目線を意識して読みやすいものを作りましょう。それから、掲示板のある場所が暗いと、せっかく張り出しても誰も読んでくれません。そのような場合には、照明器具を取りつける、といった工夫も必要になります。時には、掲示板ホワイトボードに直接書き込んでみるのも効果的です。私が実際に見た例ですが、みなさんお世話になりました。竣工までもう一息でがんばっています。皆さんももう少しのご辛抱をよろしくお願いします。と、手書きで書いてありました。ありきたりの印刷文字よりもよほど効果的だと感じました。
「インターネットを使ったお知らせ」は、今後の課題ですが、いろいろとできるところから試みてください。たとえば、洗濯情報といって、翌日バルコ番号別に掲示板に張り出すことはいまや定番ですが、これを電子メールでパソコンや携帯電話に送るサービスを始めている施工会社があります。

住宅性能評価書付きや制震装置付きの建売住少
毎晩決まった時間に、斉送信しています。今後は、洗濯情報だけではなく、工事への注意なども加えていくことが可能でしょう。私は、毎週の工程会議記録や進捗報告会議の記録を管理組合の役員さんたちに配布するように施工会社にお願いしてきましたが、これもパソコンでデータ送付するケースが増えてきています。パソコンや携帯電話の技術の進歩に合わせて情報を流す方法を検討していきましょう。ただし、どこまでいっても、ソコンや携帯電話を使わない方がいらっしゃいます。そのことを絶対に忘れないようにしなければなりません。
に洗濯物が干せるかどうかを住戸
こうした広報以外にも、施工会社のPRを含めた広報を作成している例もあります。
工事用語の説明に、季節を楽しく過ごす記事を添えて、ソフトな読み物にしている例です。
各戸に配るというよりも、掲示板の横に積んでおいて「ご自由にお持ち帰りください」と記しておけば、減り具合でどのような記事がうけるのかがわかるかもしれませんね。

住宅改修というのは一体何

広報はペーパーや掲示やインターネットだけでは不十分です。
基本は、顔と顔を合わせてコミュニケーションを図ることです。
広報ちらしを各住戸に配布するときに住民と出会うことも十分立派な広報活動です。
パイオニア精神でいろいろと試してみてください。
広報担当の方が竣工引渡し時に「感謝状をもらいました!」というニュースを聞く日がやってくるのが待ち遠しいです。

子ども用工事説明会について(その1)

質問マンション大規模修繕工事の現場代理人をしています。管理組合から、工事説明会開催に合わせて、ら考えれば開催するに越したことはないのですが、どのような説明会が効果的かを教えてください。
回答子ども用の説明会を別に開催することを検討してほしい旨の要望が出されました。
安全面か最近では子ども用の説明会を開催することは珍しいことではなくなってきました。
担当される現場でもぜひ開催することを検討してみてください。
まず開催の時期です。大人用の説明会では、工事着工の1~2週間前が適当でしょうが、子ども用の説明会も同じような時期に開催するかどうかについては検討の余地があります。

マンションについてもいえることだ家なんのことはないある現場では、着工前ではなく、足場を立て始めた時期に開催しました。まず、子どもたちにマンションのエントランスホールに集まってもらい、工事会社の担当者から説明会用プリントを渡し、ほかの子どもたちが集まるのを待ちます。あらかじめ参加者の人数がわかっていると始めやすいのでアンケートを取っておくと良いでしょう。そして、足場が見える位置に移動して説明を始めます。そこで、「足場に絶対に上らないこと」「足場の下に入らないこと」を約束してもらいます。それから、コーンやトラロープ等で侵入禁止区域としているところを案内します。もしまだ設置していないのなら説明会用に設置しておきます。それから、ガードマンと実際に顔と顔を合わせてお互いに挨拶する練習をします。室内で画面や大きな絵を見せながら説明するのもひとつのやり方ですが実際に現場を見てもらいながら説明する方が効果は高いでしょう。現場を見て回ったら、現場事務所に一緒に行きます。「なにか困ったことがあったらこの部屋にきて相談してほしい」と説明し、ヘルメットや安全帯等を実際に身につけてみたり、塗装ローラーを触ってみたりしてもらいます。

マンション購入の場合

ヘルメットをかぶって記念撮影するのもよいかもしれません。さらに記念写真の引換券を渡しておいて、後日写真を受け取ってもらうのも良いでしょう。「工事現場は危険なところである」ということを知ってもらうのも大切なことですが、同時に、「話しかけやすい工事関係者がいる」ということを知ってもらうことも大切です。
最近では、説明用に女性社員を派遣したり、実際に現場担当者として赴任している女性が説明したりする場面を見かけることも増えてきました。
護者も大歓迎です。そうした保護者、特に若い母親たちが工事担当者に質問したり困りごとを相談したりすることを歓迎することを考えるならば、くれる可能性は高いと言えるでしょう。

マンションとして考える場合

子ども用の説明会に子どもと一緒に参加する保男性社員よりも女性社員の方が親しみを覚えて次に、子ども用の説明会に参加してもらう対象です。これまでは、あまり深く考えずに「小学校6年生までを対象とします」としていることがほとんどでしたが、最近、中学生や場合によっては高校生も参加するケースを見かけるようになってきました。小さい子どもさんのお兄さんやお姉さんが一緒に参加するということなのでしょうが、「小学校6年生までを対象にします」とあえて言わなくても良いのかもしれません。それに、最近では、中学生になったから大人の一員になる、という認識があまりないのでしょうか、言いかえれば、いつまでも大人になれない子どもたちが増えている、と言えるのかもしれません。そうしたことを踏まえれば、「小学校6年生までとします」と決めつける必要はなく、中学生や高校生にもどんどん来てもらえば良いということになります。その際に気をつけなければならないのは、子どもたちに渡すチラシあるいはパンフレットです。

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工事完成予定日を記入したものを加え該当

工事仕様別に色分けして記入
「文字は大きいですか?」「高齢者が読めるようになっていますか?」説明会資料を見ると、その会社の経験がわかります。
ですから、施工会社ヒアリングの際に参考資料として「直近の工事の説明会配布資料を持参してもらう」ことがあります。
いずれにしろ、会社の中で経験者が増えて、それを下敷きにしてさらに経験を増やしていくことが大切です。
そして毎回実際にその資料で説明する担当者の反省を踏まえてさらに改良していきましょう。
一回実施するたびに良い配布資料が生まれると思います。

事用駐車料の見積もりについて

質問マンションの大規模修繕工事の施工会社の営業をしています。
見積書を作成する際にどのように考えたらよいのか悩むことがありますのでご教示ください。
工事が始まると工事用車両を置くスペースが必要になるのですが、敷地内に何台確保できるのかがわからないと、敷地外部に何台分の駐車場費用を見ておけばよいかの判断がつきません。ていねいな仕様書の場合、「管理組合として敷地内に00台の駐車場を確保するので、それ以外に必要な台数は施工会社側で確保すること」と記されていますが、それも工事監理者分を含んでいるのかどうかが判断できないこともあります。
回答確かに、マンションの大規模修繕工事を行う際の工事用駐車場確保は頭が痛い問題ですね。そして、見積りの際にどの程度見込んでおけばよいのか判断が難しいですね。
れてということで、外部に借りる費用を見込む場合、見積もり額がその分高くなってしまっては、何も考えていないで見積りを提出する他社に比べて不利になってしまい、からなくなりますね。

修繕に関するアドバイスを頂き
しかも、念には念をいなにをしているのかわここは、見積りに不公平さがでないように、質疑応答の場を利用することです。
それも駐車のことだけではなく、仮設関係全般を検討することです。
まず、質疑書を記す前に、見積り要領書仕様書を熟読し、一方、現場観察を行ったうえで、仮設計画を立ててみましょう。「仮設事務所は、集会室を拝借できますか?」「できなければどこに配置しますか?」「工事監理者用スペースは必要ですか?」「会議用スペースは不要ですか?」「玄関ホールは掲示版を置くだけでいっぱいで資材置き場には使用できなさそうですか?」「工事用のスペースとして敷地内のどの範囲を確保できそうですか?」「別棟の機械室屋上や緑地を臨時のもの置き場に利用できそうですか?」「作業員の着替え場所·休憩場所や資材置き場また仮設wcはどこに配置できそうですか?」そして、工事用車両がどこに何台置けそうなのかを検討します。単独で駐車する場合と、詰めて駐車する場合とでは台数も異なります。その上で、敷地外部に何台分必要かがわかってくることでしょう。しかし実際には、そのマンションの駐車場を朝から夕方まで決まった時間に利用させていただくという方法もあります。

工事の仕様変更が話題になりましたいく

たとえば朝8時半から夕方5時半まで工事用に開放していただく台数が何台あるかがわかっていれば、その台数分をあてにすることができて見積もり額を安くすることが可能になります。
このようなことまで明記した見積り要領書·仕様書はなかなかないかもしれませんが、質疑を出してみる価値はあります。そうすれば、「少なくとも5台分は朝から夕方まで利用していただくとができます」といった回答を得ることもあるでしょう。「敷地内のどの部分を工事用に使用することが可能ですか?」という質問も図面をつけて「この部分を囲って工事用に利用したいのですが差支えありませんでしょうか?」という質問を出せば具体的な回答を得ることができるでしょう。
それらの質疑項目は、ている工事内容がより明確になります。
施工会社ほど見積もり額が高くなるという見積り会社間の不公平感もなくなります。
それまであまり深く考えていなかったかもしれない管理組合や設計担当コンサルタントにも良い刺激になります。
質疑を受けて回答をすることを通じて、見積りを依頼しどのような工事を依頼しているのかがより明確になることは工事発注者にも工事受注者にも大いに役立ちます。
先ほども記しましたが、より深く検討した大いに質疑応答の機会を利用してより正確な見積書を作成してください。

建築雑誌に必ず出てくるよう戦前期の帝国ホテルを設計したアメリカ人建築ただし、ふだん設計コンサルタント業務を行っている立場から少し苦言を述べさせていただきます。
それは、見積り会社からいただく質疑のおよそ半分は、見積り要領書仕様書に記さ
れていることだということです。それらを熟読してから質疑を出してください。その上で、「そういえばその件はあいまいだったな」お互いに切磋琢磨して、少しでも良いマンション大規模修繕工事ができるように努力しあいましょう。
と設計担当者が反省するような質疑をぜひともご提出ください。

広報担当者が注意すべきことについて

質問マンション大規模修繕工事の施工会社で広報を担当しています。現場には週に1回程度、設計監理の先生との工程会議の折に現場代理人と一緒に参加しています。業務は、マンション住民の皆さんに配布したり掲示したりする広報の作成です。

住まいの人がこの工法で建てる場合

このような専任業務は社内でも初めてのケースなので先例がなく、ひたすらパイオニア精神でがんばっているのですが、どのような点に気をつければ良いのかについて設計監理のお立場からアドバイスしてくださいませんでしょうか。
回答マンション大規模工事を専門的に行う施工会社が増えてきましたが、まだまだあなたのような広報作成に特化した担当者がいるケースはまれです。
しかし、今後はまねをする施工会社が増えてくることでしょう。
さて、広報の作成についてですが、広報には大きく分けて3種類あります。
「各戸に配布する広報」掲示板に張る広報「インターネットを使ったお知らせ」の3つです。

マンションはステータス優先ランドマーク性

「各戸に配布する広報」は、手にとって読んでいただくものです。「パッと見て読みやすいものになっていますか?」「いっぱい書き過ぎていませんか?」「字が小さ過ぎませんか?」「注意事項が具体的になっていますか?」。ただ注意してくださいでは何をどのように注意すれば良いのか伝わりません。その住戸の方が、配布された広報チラシをちょっと冷蔵庫に張っておいてほかの家族にも読んでもらおう、という気持ちになるようなものになっていますか?その工事専用のタイトル書式を作って、一目で「今回の工事関係の書類だ!」とわかるようにするのもよい方法です。
文字だけでなく季節の風物カットを入れたり、工事中や仕上がりの写真を入れたりするのも良いでしょう。
掲示板に張る広報は、十分大きなものになっていますか?各戸に配布したものをついでに張っておくというのではあまりにもお粗末です。手にとってわかる書類も掲示板に張ってしまえば小さくて読みにくい書類になってしまいます。義理で張っているのではなく、確実に伝えるという明確な目的を持って掲示用の広報を作成しましょう。

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さて、試験施工の色セット案が決まったら、試験施工する場所を検討して4住戸を決めて4%を塗ります。その時に、廊下に床シートを貼る計画であればそれもそれぞれの案のところに仮置きします。そして大きくA案「B案C案」D案と書いた紙を貼り、なおかつ、コンピューターグラフィックの案も玄関ホールなどに展示して、住民投票を行います。「この投票で最高数を獲得した案を採用する」ということをあらかじめ管理組合総会で決めておくとスムーズにいきます。
このように、色決めはそもそも「現場で施工会社が管理組合の意向を聞いて試験施工する」というたぐいのものではないように思います。
それでもそのようなことになった場合は、設計者や事監理者と打ち合わせをおこなって、綿密に、色決め企画を練り上げましょう。
間に合わせ仕事でメーカーに試験施工色を発注するだけでは、説得力がない結果に終わるのではないでしょうか。
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色選定について

質問塗装部分を、大規模修繕工事の際にどのような色で塗り替えるのかについては、あらかじめ設計図書で指示してあるケースもありますが、場合によっては、明記がなく、工事着工後に塗装板の作成を依頼されたり実際に塗ってほしいと言われたりすることもあります。管理組合や工事監理者の指示が明確な場合は、それに従えばよいのですが「色決めは面倒だから現状のままにしてくれれば良い」と言われることもあります。確かに、色決めをまともに行なおうとするといろいろ手間がかかる上、管理組合の内部に分裂を起こしかねないという心配もあるので管理組合さんは大変だと思いますが、そのー方で、せっかく塗り替えるのだから新しい色でリフレッシュすれば良いのになぁ、とも思います。いずれにしろ、施工会社が勝手に色番号を決めるわけにはいかないのですが、「任せるから適当にしてください」といわれた場合の色決めの進め方について教えてください。
回答私が大規模修繕工事の設計図書を作成するときには、仕様書の中に「色決めについての項目」を記すようにしています。試験施工をどのような規模で実施する予定であるのかということを明記して、見積内訳書の共通仮設工事の内訳欄に試験施工費という項目を入れています。

 

工事の内容が一目瞭然

たとえば、色提案については、4セットの色提案をおこない、住民投票によって色を決定する。0棟の廊下で4住戸分の壁·天井·手すり壁·メーターボックス鉄扉·雨水排水管の塗装を試験施工し、あわせて廊下に床シートを仮置きし、それぞれがABCD案である旨の掲示をおこなうものとする。といった具合です。
しかし、あらかじめ、試験施工やその場所や方法について記していない設計図書もあることでしょう。
そうした場合に、ご質問のようなケースがあるということなのでしょう。
さて、いくら「適当にやっておいてよ」、といわれても、適当にはできません。ここは、やはり試験施工を行なって、「これでいかがですか?」といって承認をもらってから本塗装にかかるべきでしょう。そうでないと、「こんな色に決めたのは誰だ」と言われるかもしれませんし、そうなると二度手間になりかねません。また、発注した塗料が無駄になってしまうかもしれません。
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そもそも、今の色でよいからというのがくせもので、竣工時の色なのか、汚れた今の色なのか、それも日当たりの良い箇所における色なのか、日当たりの悪い箇所の色なのか、あるいは、雨がかりの色なのか、雨がかからない箇所の色なのか、実はいろいろな今の色があります。場合によっては、棟によって、元来塗装された色が似ているようであっても実は異なる色、ということもあります。だんだんと風化して汚れた色を見て、元のままで良いから、といわれているのでしょうが、もともとの竣工時の色をきちんと具体的に記憶している方はほとんどないでしょう。
まず竣工時の色を確認してもらうことが大切です。
竣工以来なにかプレートが貼りっぱなしになっている箇所はありませんか?
たとえば消火器の使用注意書だとか、隔て板の避難そこで、シールだとか、は言えなくなると思います。
階数表示板だとかそうした箇所の裏に竣工以来紫外線や雨の影響を受けていない塗装の色が残っていることがあります。
これを見ると、安易に、「元のままで良いから」、とまずこうした箇所を見てもらうようにしましょう。
そうすると、色もなかなか微妙なものだなぁ、ということを理解していただけるでしょう。

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次に、色決めのための試験施工の提案をしましょう。簡易なのは塗装見本の色板を用意して、これでいきますがよろしいでしょうか、と提案する方法です。決めるのは管理組合さんですから、これで良い、という承認をもらえばあとで問題が発生してもそれは管理組合さんの問題であって施工会社の責任ではありません。でも、そう言い切れるかどうかがマンション工事の難しいところです。工事が終わるときに、多くの人が「耐えがたきを耐えて工事に協力したが、きれいになってよかったなぁ」と思えるかどうかがポイントです。そう考えると、できれば、塗装の見本板を見
ていただくにしても、いくつか複数案を見ていただくとか、それも、大きな面積で実際に塗装してところを見ていただくという方法をとるのが親切な勧め方ではないでしょうか。
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実際に塗装する場合のメリットは、理事会や工事委員会の場だけでなく、広く多数の方に見てもらえることと、時間の経緯の中で見てもらえるということにあります。朝昼夜で見え方は異なります。また晴れている時と雨の時でも見え方は異なります。そして、壁の色だけでなく天井の色や鉄扉の色などとの色の組み合わせも現地で感じることができます。現地での感じ方を考えるならば、小さな見本ではなくぜひとも大きく塗装して判断してもらうようにしましょう。場所は、その場所に行きやすいことと、その場所を遠くからもみることができる場所ということになります。4セットを試験施工する場合、あまりかけ離れた場所よりも、近接する場所での試験施工のほうが、試験施工も楽ですし、試験施工中の安全対策も容易です。
見本板提示から4住戸の塗装まで、と進め方には幅がありますので、管理組合さんとどのような方法が適しているかについて協議して進めてみましょう。
なお、こうした色決めの方法は、ほかにも応用できます。たとえば、コンクリート打ち放し面の高圧洗浄の程度とか、金属面の清掃の程度などもいく)かの見本を実際:作ってみて選択できるように準備すると良いでしょう。
こうした試験施工は、手間がかかることですが、結局は理解と納得につながることです。

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いままでは長い間多くのマンションの管理フロントとして管理組合に接してきましたので、マンションのことや管理組合のことについてはおおよそわかってはいるつもりですが、先日、設計の先生に、まずヒアリングに残ること、そしてヒアリングに勝ち残ることといわれました。しかし、具体的になにをがんばれば良いのかよく理解できていません。一応、マンション管理士と管理業務主任者の国家試験は受かっています。漠然とした質問で申し訳ありませんがぜひともお知恵を拝借したいと思います。
回答まずは、なによりも、新しいことに挑戦する姿勢に敬意を表します。
きっと、いままでにもいろいろな場面で新しい経験を積んでご自分のスキルを高めてこられたのだと推察いたします。

部屋にお花をかざ
さて、マンション大規模修繕工事の施工会社になるためには、「会社公募を経て、書類選考で見積り参加会社に選定されること」「見積り参加会社の中からヒアリング会社に選抜されること」そして、「ヒアリング会社の中から契約会社として選ばれること」の3段階をクリアーしなければなりません。
しかし、それらの段階がすべていつも同じかというとそうではないでしょう。
管理組合の意向や設計コンサルタントの進め方によって違いがあります。
でも多少違いがあるにしても用意しなければならないことにそれほど大きな差はないでしょう。
まず、書類選考ですが、これは、担当者-人が知恵を絞ってアイデアを出す、といった類のものではありません。会社データバンクの点数を上げたり、同種工事の経歴を増やしたりするのは朝·夕にできることではありません。ここで大切なのは、それらの経歴をどのように見やすく理解しやすいものにするかということです。常日頃から、要求される書類に対応できるように経歴の整理をしておきましょう。マンション管理組合によっては同じくらいの住戸数の仕事をどれくらいしているかとか、見に行くことができる工事済みマンションが近くにあるかが気になるところです。

住宅での生活に当てはめた場合

また、年間売上げの何パーセントがマンション改修工事なのかの統計も用意しておくと良いでしょう。
次に、見積り会社の中からヒアリング会社に選抜してもらうのにどうすればよいか、ということになりますが、これは次の2点でしょう。
つは「仕様書をよく読みこんだ内訳明細書を作ること」です。この段階で私が出すアイデアは特にありません。みなさんのお仕事です。
ひとつは、「総額が安い見積書を作ること」、もうひとさて最後の、ヒアリングをどのように受けるかが大きな問題です。ヒアリングは般に時間が決められていて、用意する内容も指定されています。ですから、まずは指定された書類を、いか!
見やすく整ったものにするかに掛かっています。会社案内や経歴書など、あれもこれも入れたくなるかもしれませんが、与えられた時間内に説明できることは大して多くはありません。用意したものをすべて口答で説明するのはどだい無理な話です。

不動産会社によっても異家さんのものもちろん一番大切なこと工務店ページ数を明記して、どんどんページを繰って、アピールしたいことをピックアップしながらコンパクトな説明を行うことを心がけてください。もし、質問をあらかじめ受け取っているのであれば、順番に的確に回答していくことを忘れないようにしてください。そして、その上で、ぜひアピールしたいことを、口答だけでなく具体的な資料に基づいて説明してください。たとえば、似たような規模のほかのマンションで使った工事説明会用資料や「工事用掲示板の写真」などが「わかりやすい説明ができる施工会社」を表すものとして適当かもしれません。経験が少なければなかなかこれぞという資料がまだ手元にないかもしれませんが、そんなときに役立つのが、他社の一歩先を行く具体例です。工事説明会用
の配布資料は、全戸配布が原則です。
いろいろな人間関係を使って、ぜひとも他社の先進例を入手して研究してください。
先進施工会社はそれなりに経験を積んできています。
きっと役に立つはずです。

不動産会社の手数料

それらの資料を、管理組合目線と説明側目線の双方から点検して、自社のオリジナルな配布資料を作成し、ぜひとも社内でリハーサルをしてみてください。
マンション管理士と管理業務主任者の資格を持っていらっしゃるとのことですから、管理組合というものがなんであるかについての知識は十分持ち合わせていらっしゃると思います。ここで、管理組合のヒアリング担当の理事や委員のみなさんが、いずれ管理組合総会の場で、なぜその施工会社に決めたのかについて説明し質問に答える役割にあたるのだ、ということを考えてみましょう。そのためには、施工会社がアピールしたい点を明確にすることです。ゆっくりはっきりと具体例を見せながら専門用語を使わないで説明して、誠意をもって工事に当たる姿勢をアピールしてみてください。

家の中心となるところ

なんでもそうですがとにかく経験を5回積めば、要領は会得できるのではないでしょうか。そして、ひとりではなくチームを組んでがんばってみてください。管理組合もチームワークが大切ですが、施工会社にもチームワークが求められています。

施工会社選定のヒアリングについて

質問マンション大規模修繕工事の工事会社の営業を担当しています。管理組合の施工会社ヒアリングに呼ばれることが増えてきているのですがなかなか実績につながりません。他社がどのようなヒアリング準備をしているのかがわからないまま、当社としてできるかぎりのことをやってはいるつもりですが、結果がでないと落ち込みます。どのような準備をすればよいのか教えていただけませんでしょうか。
回答私はこの秋、来春に工事着工を予定している管理組合の施工会社ヒアリングに続けて4件立ち会いました。そこで感じたのは、どの施工会社もずいぶんとヒアリングが上手になったなということです。

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      修繕計画と照らし合わ


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というわけだ部屋

施工各配管の接続工事残工事

屋根のあるゴミ置き場工事は、屋根があって屋内的要素が発生するという点において、「建築物の床面積が増える工事」ということになります。床面積が増えるということは、建蔽率や容積率のチェックも必要になる、ということです。また、たとえこれらの面積問題をクリアーしたとしても、耐火建築物としてのマンション建物の付属棟として適したものができるのかどうか、という問題もあります。これは、自転車置き場を増築するときなどにも同じことが言えます。木造軸組みに簡単なプラスチック屋根をつけた、いかにも簡易に増築した自転車置き場を見ることが往々にしてありますが、これは明らかな違反建築物です。しかもそれが避難経路をふさいだり、消防車進入を妨げたりということになっていれば、これはこれで大変なことです。安易な増築はできません。
2つ目の「行政との打合せが必要」というのは、どのマンションも最初の設計時に、その地の行政の清掃局とゴミ集めの方針について協議しています。
けるなり、壁をつけるなりの方針を出さないと、ゴミ収集をしてもらえなくなる恐れがありますのでご注意ください。
というわけだ部屋

大手ハウスメーカーや訪問販売からの下請け

その協議内容を踏まえた上で、屋根をつ以上のようなことは、簡単にできることではないせんが一般的な認識として持っておいていただきたいことですので、工事の進捗会議の場でこのような要望が出た場合には、軽々に安請け負いしないことです。
むしろ、あまりという認識を管理組合さんに持っていただくことです。
管理組合の理事さんたちにしてみれば、「少し屋根を掛けるだけなのになにを大げさな」と思われるかもしれま工事をする側として遵法精神を持つことは大切なことです。
ちなみに、廊下等の共用部分の面積の容積率計算時の緩和規定や、駐車場·駐輪場の容積率計算時の緩和規定なども知っておきましょう。
そのマンション建物が竣工した時の法律がその後改正されているというケースもありますので、とにもかくにも設計者や工事監理者とよく打合せをした上で、管理組合さんに説明することが肝心です。

色決めの進め方について

質問マンション大規模修繕工事の現場でがんばっている施工会社社員です。今日は色決めの件でご相談があります。管理組合の工事委員会のメンバーの指示があって、色見本板を何枚かメーカーに協力してもらって提出したのですが、色に自信のある方染色をされている方のようです)の声が大きくて困っています。もう少し濃い目がほしいとか少し赤をいれたらどうだろうか、というとで、なかなか決まりません。委員会のほかのメンバーの方は、専門家に口出しはできないという雰囲気です。

 

家が密集して建っている

そろそろ塗料メーカーに発注しないと工事が遅れてしまいそうです。どうしたらよいのでしょうか。
回答色は十人十色ということでなかなか決めにくい話題ですね。でも決めないことには工事が進みませんよね。実は、長年大規模修繕工事のコンサルタントをしていますが、色決めについては毎回どれだけの手間がかかるかまったく予想がつけられないのです。あるケースでは、こちらの提案で1回の委員会で決まりましたし、あるケースでは議論百出でまとめあげるのに手間も時間もかかりました。しかし、いろいろ試行錯誤しているうちに効果的な進め方がわかってきましたのでそれをご紹介することにしましょう。
まず、1回で決まったこともあると記しましたが、1回で本番施工の色が決まった、ということではありません。「1回で、試験施工する4セットの案が決まった」ということです。ここに大きなポイントがあります。
マンション投資の心得として
施工不良は大規模修繕

家は建てられないという

色決めは、「複数案を作って試験施工をしてから本番施工の色を決める」ということと、「セット、つまり、床·壁·天井·鉄部などのセット案をつくる」ということが大切だということです。
まず複数案の作り方ですが、いままでの経験から複数案は4案としています。どうやら2案でも3案でもなく4案から選ぶというのが納得していただきやすい方法のようです。
仮にA案B案C案D案の4案だとすると、A案は「既存色をベースにした色」にします。ややこしい言い方をしていますがこれも長年の経験からくるもので、「元の色色番号がわかりません」でもなく「現在の(色褪せた)色」でもなく、あくまでも「既存色をベースにした色」なのです。そして、BCD案の3案を作成します。この段階では、設計コンサルタントの立場としてもいろいろ考えるのですが、餅は餅屋ということで塗料メーカーのカラーデザイナーの意見も頂戴することにしています。そして、3案はどれが選ばれてもおかしくないような案とします。つまり、決して捨て案は作らない、ということです。

リフォームは大規模工事

そして、さまざまな提案も組み込みます。たとえば、廊下やバルコニーの天井の色を外壁と違う色にする、鼻先の汚れやすいところの色だけ濃い目にする、階段やEVのところだけ色を変える、隔て板をアクセントカラーにする、といった提案です。ここでは、A案よりも素敵な案が出てきたと思わせることがポイントです。「色を変えるという大変なミッション」が、「マンションの印象を変えることができるというメッセージ」になるからです。
さて、この4案のコンピューターグラフィックができたところで、BCD案に名称をつけて修繕委員会に提案します。単なる記号よりもそれぞれの案に名称をつけると、色選びの議論に楽しげな弾みがつきます。たとえば、モダンデザイン案とか、温かみのある案とか、クール案とか、アースカラー案とか......。また、案を提出する際には、建物が大きく見える場所からの写真を使い、ポイントになる床·壁·天井·鉄部の色の組み合わせ案であることがわかるようにします。塗料メーカーの色だけでなく、場合によっては屋根材の色、床シート材の色なども見本を取り寄せてコンピューターグラフィックの案の横に貼り付けます。
利益追求の姿勢がありお部屋

工事をされてしまうかもしれません


この4案の狙いを修繕委員会でまず説明してから意見交換を行い、若干の修正を加えることによって、試験施工の色セット案を
決定します。ここで色セット案を説明するという手間を省いていきなり意見交換をすると混乱してしまう可能性が高いです。きちんとそれなりの説明をして、しっかりと耳を傾けてもらってから議論をしてもらうのが大きなポイントです。しかも自信をもって決めた案であることを示すことも大切です。こうした議論は、実は準備に時間がかかるので、できれば、施工会社を決める前に設計の段階で行っておきたいところですが、実際は、おたずねの場合のように、着工してからすぐに決めなければならないということもあります。そのような時は、工事監理者とともに、スケジュールを綿密に立てて、タイムリミットを早めに修繕委員会に示すことが大切です。そもそも、マンション管理組合の修繕委員会というものは、すぐには集まることができないものなのです。
ですから、工事監理者と一緒に全体スケジュールを把握しつつ、いつまでに修繕委員会に何を決めてもらわないといけないか、ということを早め早めに計画しておかなければなりません。

家が不足していた時に大

部屋が落ちついた感じになるのでインテリア

早めに準備をして、決定期限日もあわせて提案していくと、管理組合と施工会社がともに理解と納得の上で工事を進めるという実感が得られることでしょう。

新築工事現場との違いについて

質問この春に、今までにいた建築施工会社を辞めて、マンション大規模修繕工事を専門とする工事会社に入社いたしました。これまでの新築工事がメインの仕事から、実際に人が住むマンションの大規模修繕工事の現場代理人となり、とまどうことが多々ありました。躯体工事がなく仕上げ工事だけの現場ではものを作り上げていくという感触がありません。その一方で、管理組合という発注者の了承を得ている工事でありながら、住民からの個々のクレームへの対応をしなければなりません。今後はこのような仕事がメインになっていくことになるのですが、どのような点に注意して仕事を進めればよいでのしょうか。
回答今までの仕事との違いにとまどっておられるご様子ですね。
新築工事とマンション大規模修繕工事では、仕事を終えたときの達成感の種類が違うのではないでしょうか。
部屋を確保する方策として寒く感じ住宅

家に住んだ経験の中

それは仕事に求められていることが異なるからです。
その違いは、施主への進捗報告会議や竣工引き渡し式をイメージするとよくわかります。
進捗報告会議は通常3~4週間に一回程度開催されますが、相手はふだん建築工事に縁のない管理組合の役員さんたちです。下請け作業員に指示するときに使用する専門用語は通じません。
程表にしても今回の工事で初めて見る方がほとんどでしょう。そうした施主に工事状況を分かりやすく説明し理解していただくための工夫を怠ると、材料決めも、色決めも、仕様変更願いも、期変更願いも、追加工事や精算工事の承認も、なかなかスムーズに運ばず、いたずらに会議時間を浪費してしまうことになりかねません。

 

家を売ったり買ったりしているのでもないの家

工方、竣工引き渡し式では、指定された書類を引き渡すだけではなく、工事がようやく終わったという満足感を味わってもらうことが大切です。
役員さんたちにとっては大規模修繕工事に掛けてきた時間や手間が報われる瞬間なのです。
いろいろあったかもしれない現場もなんとか終わった、という実感を得る瞬間なのです。
こうしてイメージしてみると、マンション大規模修繕工事を行うということがある施主のために建物を新築するということとはずいぶん異なることがおわかりになることでしょう。
住みながらの工事というのは、たとえ管理組合が発注した工事とはいえ、それぞれの住戸の生活に対して音·におい·ほこり·振動がおそいかかる工事なのです。「行わなければならない工事」である、と管理組合全体で理解はしていても、各住戸にとっては「忍びがたきを耐えていただかなくてはならない工事」なのです。こうした事情を踏まえた上で行う工事がマンション大規模修繕工事なのです。
マンションよりも新しい
家で森のコンサートなんて

マンションの大規模修繕

そこでは、すれ違う住民への挨拶、誰もがわかる工事案内チラシの配布、一目でわかる工事掲示板、クレームではなく相談事と言い換えて顔と顔を合わせてひたすら説明し理解を求めるという努力などが求められます。そしてその結果として、管理組合も個々の住民の皆さんも満足して工事が完了するという形が、大きな成果物なのです。これまでに得た新築現場の知識や経験は大きいと思います。どのように施工したらどのような建物になるのかをたくさん経験されてきたことでしょう。その経験に、「住む人の立場に立って考える」という力を加えて、ぜひともサービス業としての大規模修繕工事施工を目指してください。サービス業というのは、クライアントの目線にたって、クライアントと一緒にゴールを目指すことです。笑顔と親切さとサービス精神を忘れないで、ぜひとも今までと違う達成感を得てみてください。

進捗報告会議の時間短縮について

質問マンション大規模修繕工事の現場代理人をしています。管理組合への報告の会議についてお尋ねします。

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4週間ごとに1回、管理組合の工事専門委員会があって、その会議で、私ども施工会社サイドから、実施工程報告や仕様確認や色決めやアンケート結果報告などをおこないますが、いつも時間がかかってしまい、なんとか時間短縮ができないかと思案しています。管理組合さんは私どもに気遣いされて、日曜に会議をするということはないのですが、平日の夜の会議の場合など、午後7時半からの会議が10時頃までかかることがあります。管理組合のみなさん方は、会議が終わればすぐにご帰宅できるわけですが、私どもはそうはいきません。会議の時間短縮のコツがありましたらご教示ください回答そうですね、遅くまで会議が延びると、暑いときなど相当に疲れてしまい明朝の業務に差し支えがあることもあるでしょうね。ところで、4週間ごとに1回開催されているとのことですがそもそもその開催間隔に問題があるということはないでしょうか。盛りだくさんすぎて消化しきれないということはありませんか。施工会社サイドからは提案しにくいことかもしれませんが、管理組合や工事監理者と協議して、最初からもう少し会議頻度を増やす、という対策が有効ではないでしょうか。確かに、管理組合の会議メンバーさんたちは会議回数が少ない方が楽と最初は考えるでしょうが、施工会社としてのみなさんのいままでの経験から考えて、会議時間が長引きそうだなと考える現場であるならば、早目に、会議頻度の増加を提案すべきです。
広報担当者が注意すべきことについて

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確かに、着工後のひと月は、工事準備、足場設置、下地点検、下地補修といった工程なので、あまり報告することもないかもしれませんので最初のひと月は4週間飛ばしでもかまわないでしょう。でもそのあとは、3週間に1度のペースでの会議を提案されてはどうでしよう。
大事なのは、会議のスケジュールを早め早めに決めてしまって、どの会議に何を提案するかの見通しを持つことです。もちろん突発的な問題が発生することもあるでしょうし、長雨で工程が遅延することもあるでしょう。しかし、どの時期に何を報告し、何を決めていただかないといけないか、という大まかなスケジュールはどの現場でもそれほどかわりません。スケジュールを提示しておいてあとで変更するのはかまわないのです。

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「足場の外にかけるシート」「窓をふさぐビニール」塗装用ローラー「ペンキ塗りたて注意の張り紙」ヘルメット名札腕章「作業員が着用するベスト」防犯用補助錠「工事用車両のフロントに置くプレート」「シーリング劣化したものでOK塩ビ製床シートウレタン防水見本などはそのたびにかざしてみせると有効です。説明会が終わったあとに前にきて見てもらうのも良い方法です。
(7)パワーポイントを使う時は、配布資料とは違うものを映しましょう。
同じ資料をパワーポイントで映すくらいなら、映さないほうがましです。映す時に部屋を暗くすると、手元の資料が見えにくくなります。もともと、配布資料は、説明会に出席できなかった人たちにその内容を読んでわかっていただけるようにという目的も含んで作成するものです。パワーポイントで説明をするときは、後ろのほうの人もはっきりとわかるように大きな画面で大きな字で説明することが必要です。目的が少々異なりますから、それなりの工夫を考えてみてください。
8)説明のあとの質疑応答は記録をとって、後日、全住戸に配布しましょう。

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当時出席できなかった人は、質疑応答の内容を知りたいでしょうし、説明会が複数回ある場合には、別の回の質疑応答を知ることも大切でしょう。後でまとめて全戸配布しましょう。
9)説明回の最後に個別相談会をおこないましょう。
「人前では質問しにくいこと」や、「その住戸特有の問題点があること」があります。説明会をいったん終えたあとに、個別相談会を開催して個別相談に応じ、必要に応じて早い時期にその住戸に出かけて行って質問内容について現場で確認しておきましょう。
なにごとも5回くらい経験を積めば、およその要領は理解できるでしょう。
会社のなかでリハーサルを行う機会を増やせば、お互いに切磋琢磨できること間違いありません。
がんばってみてください。
ご自分の説明を録音して何度もあとで聞いてみてください。

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間の取り方を工夫したり「余計なことばを言わなく」したりするために大いに役立ちます。

事説明会資料の作成について

質問このたび、3棟460戸のマンション大規模修繕工事の現場副所長を務めることになりました。現場所長から、工事説明会用の配布資料の作成を営業担当者と一緒に行うように指示を受けています。工事説明会については何度か弊社の現場で経験しているのですが説明会資料を作成するのは初めてです。他社がどのような説明会を実施しているのかを知りませんので、そのあたりも含めて住民の皆さんに受けの良い説明会のポイントを教えて下さい。
回答まず大切なのは、住民のみなさんに貴重な時間を使ってお集まりいただくのですから、「わざわざ来て聞いただけのことはあった」と思っていただくことがポイントではないでしょうか。
時間は1時間半から掛かっても2時間まででしょう。

工事という給排水管の交換工事があ利益追求の姿勢がありお部屋その時間の中で、いかに工事にご協力いただけるように説明し理解していただき納得していただくかです。
住戸数によって開催回数は異なります.460戸ですと、説明会の会場の広さにもよりますが3回くらいの開催が必要でしょう。それと、お子さんの多い現場の場合は、小学6年生までを対象とした子ども説明会を大人用とは別に開催するのも有効でしょう。
大きな会場ならば、マイク施設の有無と機能を実際に確認してみて下さい。マイク施設がない場合には、貴社が用意できるか検討してみて下さい。
かどうかのチェックはもちろん大切です。さらに、質問をされる住民が小さな声でも質問しやすい環境を整えることも大切です。
マイクの有無にかかわらず説明者の声が通るワーポイントを使用することが最近では当たり前のようになってきましたが、会場の番後ろにいてもわかるように大きなわかりやすい画面作りを心掛けてください。
明る過ぎる会場ならカーテンや暗幕代わりのものが必要になるでしょう。
画面は、スクリーンを持参するのも良いのですが、もし会場に大きな壁があるのでしたらその壁に精杯大きく写す方が効果的かもしれません。
とにかく可能ならばリハーサルをしておきたところですね。
説明にはできるかぎり専門用語を使用しないことです。

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あなた自身があなたのご家族一人ひとりに説明するつもりで用語を選び、理解してもらう努力をすることです。
説明を聞く住民は、あらかじめ配布される説明会資料を手に持って集まってきますが、「一読して理解できている」という方はごく少数です。「一体いつから工事を始めるのか」「その連絡はいつ誰から知らされるのか」「バルコニーをいつまでに片付けるのか」「エアコンはどうするのか」……と不安だらけなのです。そこで、まずは、なぜ今回の工事が必要なのかについて理解していただくことです。そして、工事が完了したあかつきには、きれいになって快適になるのだ、というイメージをもっていただくことです。

工務店さんから提案を受けていれば

そのためには、説明会を施工会社の会社案内で始めるのではなく、管理組合理事長かあるいは設計監理コンサルタントが、今回の工事の意義を説明して工事の意義を理解していただくことです。
それからユーモアを忘れないようにしてください。しかめっつらをして原稿を棒読みしても住民の心には響きません。真面目にしかもユーモアをいれて説明するには何度かの経験が必要でしょう。無理に笑いをとる必要はありませんが、明るくはきはきと説明しましょう。あの~も、ええ~とも、咳払いも癖になってしまっていると、本人は意外と気づいていないものです。リハサルを録音して住民の耳になって聞いてみましょう。

説明会資料は、説明の順番に合わせて作成して、かならずページをいれましょう。「図面や絵はわかりやすいですか?」「誤解を呼ぶ表現になっていませんか?」「時刻の表現は12時間制になっていますか?」24時間制は誤解されやすいですよ。敷地図に仮設内容の位置を記入した図面を添付することがあるでしょうが、建物や道路の位置が明確になっていますか?竣工図をコピーしたままでは、どこが建物なのかわかりにくい図面になってしまいます。表現を工夫しましょう。

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「補修の補が『ころもへん』ではなく『しめすへん』になっていませんか?」「仮設と架設を混同していませんか?」「工事管理と工事監理を混同していませんか?」「廃棄物の廃が『まだれ』ではなく『やまいだれ』になっていませんか?」「撤去の撤が徹夜の徹になっていませんか?」「脆弱が書けないからといって『き弱』などと書いていませんかぜいじゃくが正しい読み方です」。これらはすべて、私が受験講座を担当したときに出会った例です。気をつけましょう!あやしいと思ったらすぐにその場で携帯電話の辞書機能などで確かめて、仲間同士で教えあってお互いのレベルを上げましょう。
問題の最初に、「あなたが実際に関与した現場について」の客観的記述が求められます。
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これはあらかじめ記述する内容を覚えていって記述するしかありません.OOマンション大規模修繕工事OO造、00階建、共同住宅00戸、延べ面積00m2、屋上防水工事面積00㎡、外壁塗装工事面積00㎡、そのほか00工事等、工期00年0月~00年0月(OOか月)といったところを実際の例にもとづいて暗記しておきましょう。
次に毎年違った問題が出されますが、原則として、実際の体験に基づいて、品質管理·工程管理·安全管理等に関する目的や対策について記述することが求められます。
この問題が高いこと。
まず文章力を高めるということについてですが、何を尋ねられているかについて問題文をしっかりと読み込んで把握することが大切です。そうしないと何を書いたら良いのかが決まりません。たとえば、「合理化のために行った目的と実際に行った処置または対策を記せ」という問題であれば、目的処置または対策を書かなければなりません。

 

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目的は、~のために、とか~が~ないようにするために、といった文章で表わします。そしてそのあとに、実際に行ったことを書くのですから、過去形で~した。と書きます。もし仕様変更のことを記述するのであれば、「~という仕様であったが、仕様変更を申し入れて承認をもらった上で~という仕様に変更して、工期を00日から00日に短縮することができた。」と、時間経過に沿った内容と結果をきルになっているようですね。
この問題についての対策は2つです。
ひとつは文章力を高めるもうひとつは「記述するネタをあらかじめ準備しておく」ことです。

ちんと記しましょう。単に「塗装の仕様変更を行って日程が短縮できた。」と記しても、相手試験採点者には何も届きません。「だれが仕様変更を行ったのかが不明」「その権限がある人が行ったのか勝手に行ったのかも不明」「仕様変更で当初予定された品質が守られたのか失われたのかも不明」「日程が短縮できたというのも、具体的叙述がない」。こうした不十分さをカバーしていかないと良い文章になりません。受験者同士で実際に書いたものを見せ合って、おたがいに、「これでは意味が通じない」「何が言いたいかがわからない」「問題で尋ねられていることと違う」といった突っ込みをいれあっておたがいの文書に磨きをかけてみましょう。
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私が受験講座を行う時には、個別指導を行うことをベースにしてはいますが、その前に、ある過去問に対して、「この問題ならどんなことをテーマにどんなことを言えばよいだろうか」といって、複数の受験者に順番に異なる話を挙げてもらいます。そして、不十分な個所をお互いに補ったり、「その話ならこのように言えばもっと具体的になるのでは?」といったコメントを出してもらったりして話の精度を上げていきます。ひととおり話し終わったところで、では、実際にそれを文章に書いてみよう、といって記述してもらいます。自分が出した話とほかの人が出した話の両方について記述してもらいます。次にできあがった文書を、個別に、より良い文書になるように指導を行います。指導講師がいない場合は仲間同士や上司などにコメントしてもらいましょう。
次に、記述ネタを用意しておくことです。
毎日現場で起こること失敗ネタが有効ですをネタ帳に記して本当は実際にはどうすべきだったのか、について書き留めておきます。

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品質·工程安全といった面で、どのように工夫すべきだったのかについて日々考えながら記すことによって、どんな問題が出ても答えることができるように、引出しをたくさん作ることができるでしょう。
最後に、よい文章を浴びるようにたくさん読む経験を積むことです。
毎日、新聞を読みましょう!ご健闘を祈ります。

床面積が増える設計変更について

質問マンション大規模修繕工事の現場代理人を担当しています。先日、管理組合理事会への進捗報告を行う会議の中で、「マンションのゴミ置き場に、今回の大規模修繕工事のついでに屋根を掛けてほしい」との意見が出ました。また、「鳥や犬猫に荒らされないような処置もしてほしい」という要望を受けました。工事監理者の先生が急な用事の発生のためにその日の進捗報告会議を欠席されていましたので、私の方で「なにか考えてみます」と軽々に返事をしてしまいましたが、このようなときはどのように返事をすべきだったのでしょうか。
回答設計変更や追加工事については施工会社の方で判断するのではなく、工事監理者が施主である管理組合と協議して決めることですから、確かに勇み足でしたね。工事監理者があいにく不在だったので、気を利かしてご返事されたのだとは思いますが、設計変更や追加工事については、工事監理者とご相談なさってください。
マンション投資の心得として

工務店に修理を依頼する場合


方針が決まりましたら協力させていただきます。とお答えになるべきでした。あるいは、「設計変更や追加工事になりますので、私の方から本日ご希望があったことを工事監理者にお伝えしておきます。」と言っても良かったと思います。
話の進め方としてはそのようになりますが、ここで気になるのは、「ゴミ置き場屋根掛け工事」についてです。
これについては、あまり簡単に受けることができない工事、という認識をぜひ持っておいてください。
理由は2つあります。
ひとつは床面積が増えるということ。
もうひとつは、「行政との打合せが必要」ということです。
1つ目の床面積が増えるということは、「建築確認申請が必要になる」ということです。

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ひらがなを多用したイラストなど子ども用に作成したものも、年代を考慮したものが必要になるのかもしれません。家に持って帰ってもらって、後で何回も見てもらいたいということを考えるのであれば、ひらがなばかりのものも、少しは漢字が入ったものもあわせて必要ということにな
るでしよう。
そもそも、集まってくる子どもたちの年代を考慮して作成するというまめさが必要だし、そうした配慮は行えば行うほど効果的です。
ところで、大人用の工事説明会資料にも高齢者用が必要な時代になってきたのかもしれません。最近では、大人用の説明会資料においては小さくても12ポイントで作成するのが通例になってきていますが、さらに読みやすくする工夫が必要で、場合によっては、これだけは必ず読んで欲しい、という項目だけを拡大して記すという工夫も必要になってきたのではないでしょうか。

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特に読んでもらいたい箇所を網がけにしたために逆に読みにくくなった、という事例もあります。若い健康な現場担当者の感覚だけではわからないことも多々あるはずです。いろいろな人の色々な意見をとりいれて、より効果のある資料作成と説明開催をこころがけてください。

子ども用工事説明会について(その2)

質問マンション大規模修繕工事の現場代理人です。工事説明会を年明けの1月に開催することになっていますが、管理組合から、「ほかのマンションでは子ども用説明会を開催しているが予定していないのか」と言われました。いままで大人用の工事説明会は何度も開催した経験がありますが、子ども用と銘打った会の開催は行ったことがありません。

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どのように開催すればよいのでしょうか。
お知恵を拝借したく存じます。
回答工事説明会は、通常、大規模修繕工事の開始前に区分所有者や賃借住民の皆さんに集まってもらって行うものですが、ときどき、ご質問にあるような子ども向けの工事説明会を開催することがあります。私が工事コンサルタントを行う時には、あらかじめ、管理組合に「工事説明会は何回開催することにしましょうか」「子ども用説明会もおこないましょうか」とたずねて、その結果を見積り要領書に記入することにしています。そして、その開催のための諸費用を工事見積り項目に含めるようにしています。もっとも、見積りをとる際の条件については、管理組合の皆さんの頭に入っていないことが多く、結局のところ、施工会社が決まってから再度きちんと協議していく事項のひとつになっていますが、それはそれで問題はありません。
さて、ふだん行っている「子ども用工事説明会」についてご案内いたしましょう。対象は、大人向けに配布される工事用案内チラシに目を通さない年代と考えましょう。そして、「保護者の皆さんも、兄弟姉妹もぜひ一緒に」と呼びかけるのがポイントです。なぜなら、小学生がひとりで参加するよりも小さな弟や妹と一緒に保護者が参加する方が参加しやすいからです。そして、子ども用工事説明会で話題になったことを家庭に帰ってから再度話題にしていただきやすいと考えるからです。
時間は、集まる子どもの年齢にもよりますが、一般的には30分が限界です。

家を購入するきっかけは婪の実リフォームしても安全性は向上しないあるい内容は、「現場監督の顔を覚えてもらうこと」「危険な場所に近寄らないようにすること」「説明会に来られなかった友だちに伝えてもらうこと」の3点です。
施工会社のおじさんやおにいさんや、場合によってはおねえさんの顔と、できれば名前を覚えてもらって、「今度会ったときには挨拶をしよう!」と呼びかけるのも良いでしょう。そのためには、子ども用説明会で、子どもを怖がらせることがないように注意しましょう。大きすぎる声や無愛想な態度では困ります大人でもいやです。「危険な場所に近寄らないように」ということを理解してもらうためには、仮設足場の絵や写真があると良いのですが、最近では、足場を組み始めてから子ども用説明会を行う場合もあるようです。より効果的かもしれません。

家族が平和になるという視点

いずれにしろ、「足場はジャングルジムのような遊び場ではないこと」「触ったりのぼったりするものでないこと」また、「作業中に近寄ると危ないこと」「工事した箇所を触らないこと」などを理解してもらう努力が必要です。とはいっても、話は簡単にしなければなりません。伝えたい内容を4つくらいにしぼり、スローガン的な言い回しを作って、たとえば、集まった子どもたちと一緒に「足場にはのぼらな~い」と唱和するのもひとつの方法でしょう。
このごろの子どもたちはあまりたくさん集まって遊ぶということがなく、少人数ごとに遊ぶので、施工会社側としてはそれなりに注意が必要です。実際に会った例ですが、足場の下に3人くらいで集まって静かにゲームをしていることがありました。子どもたちにしてみれば、まわりにシートが掛かっていて見られにくいし、だれも通行するわけでもないのである種秘密基地のような場所に思えたのかもしれません。

子ども説明会の必要がなさそうに思われる子どもが少ないマンションでもしないよりはした方が良いでしょう。施工会社側のていねいな姿勢をアピールする場でもありますから。

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この文章を書きながら、少子高齢社会の今、工事説明会の別バージョンもいるのではと考えているところです。高齢者が増えています。またおひとり住まいの高齢者が増えています。その方たちへの工事案内や説明が十分になされているのでしょうか。ともすれば管理組合や近隣社会まかせになっているのではないでしょうか。たとえばバルコニーの片づけをお願いしても、そのお願い事項がきちんと届いているのかどうか、また届いていても途方に暮れている方が増えてきているのではないでしょうか。工事説明会の多様なあり方をこれからは工夫していかなければならないと思います。またそれが可能な施工会社しか残れない世界であるともいえるのではないでしょうか。ぜひ、いろいろな工夫をしてみてください。

施工会社として選定されるために

質問管理会社の社員ですが、これからマンション大規模修繕工事を積極的に請けていく、という会社の方針にしたがって営業拡大に傾注しているものです。

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自己紹介のしかた「自社担当者の机上名札の準備」「短時間での会社案内」質問への回答「工事説明会配布資料例の提示」「安全対策に重点を置いた仮設計画のビジュアル資料」等々、どの施工会社も経験を積んできたおかげでしょうか、上手なプレゼンテーションになってきています。でも、最終的に選ばれるのは1社です。いくらヒアリングが上手にできても、見積金額が高すぎては選抜される可能性は大きくありません。
管理組合としては、見積金額が番安い施工会社がどのようなヒアリングをするのかが番気になるところです。もし、そのヒアリングで安心感を得ることができなければ、見積金額とヒアリング内容のバランスを考えて、他の施工会社を選択するということになります。特に金額差が大きくない場合は、ヒアリングでの印象が大きな決定要因になります。今秋経験したヒアリングにおいても、見積金額が一番安かった施工会社が選択されなかった例が実際にありました。
では、見積金額が番安かった施工会社はなぜ選ばれなかったのでしょうか。まず、この施工会社の見積内容に多くの問題点がありました。内訳書に記載された数量や単価が他の見積会社のそれらと大きく異なる項目がたくさんあったのです。仕様書の読み込み不足や質疑応答書の反映不足などがうかがえる項目もありました。そしてそれらについて前もって質問項目としてお伝えして、ヒアリングの場でお答えいただくようにお願いしていました。
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ヒアリングの場では、単価や数量の考え方の説明と間違っていた箇所に対するお詫びがありました。でも、こうしたことはヒアリング以前の問題点なのです。ヒアリング時での説明がお詫びだけに終わるようでは聞いている方としてもやりきれません。そして、お詫びだらけの営業担当者から工事担当者に説明者が代わると、今度は、その生き生きとした対応に好感が持てました。足場の安全さを強調する仮設のオプション工事の説明もよくわかりました。しかし良かった印象に水を差したのが営業担当者の最後のせりふでした。「これらのオプション工事は全部今回の見積額に含みますのでよろしくお願いします」という賭けにも似たせりふが出たのです。この管理組合ではこれは受けいれられませんでした。場合によっては、それが功を奏する管理組合もあるかもしれませんが、やはりこれは賭けといえるでしょう。コンサルタントとしては、管理組合からコメントを求められれば、「そうした値引き額に注目するよりも仕様書をきちんと読んで現場をきちんと観察しているかどうかに重点をおいて選抜してください」と答えるのが妥当な回答になるのは言うまでもありません。

 

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もちろん値引き額を全部否定するつもりはありません。利益額をどこまで減らして仕事をとるのかという戦術なのですから。でもそれにも限度があります。
方、最安値ではない他会社が選抜されたのはなぜでしょうか。
まずは、内訳書比較の段階で、選抜された会社の見積りには明らかな間違いがほとんどなかったことでしょう。
そして、正副の現場担当者がすべてこのマンションの特質を理解していたことでしょう。
車や人の安全通行を考慮した仮設計画の考え方も管理組合のみなさんの気持ちを捉えたようです。

たまたまこのマンションではこのような結果に終わりましたが、最安値の施工会社の見積に問題が少なく、ヒアリングも無難であれば、順当にその会社が選ばれる、というのが般的なヒアリングの結果です。
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ある施工会社は、今回の工事のポイントをおさえて、その箇所の仕上げ見本を持参してヒアリングに臨んだことがありました。現場を何度も見に来ていたことに対する評価もずいぶん高いものでした。わかりやすい資料を準備して住民目線で展開される説明を聞いた管理組合の役員の皆さんは、ずいぶんと経験をつんだ説明だ、と気づいたのではないでしょうか。
ヒアリングの準備は、仕様書の読み込み十分な現場観察に始まるのです。
竣工図だけを見て見積りをするのではなく足を運んで現場を観察してしっかりとした見積書を作成することがまず一番大切ではないでしょうか。
単に安ければ良いというものではないということです。
あとは住民目線を意識することでしょう。
どこが、何が、工事の際にポイントになるかを現場で考えてみてください。

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子どもが多いマンションでしょうか。
高齢者が多いマンションでしょうか。
現場でいろいろ考えることが、かゆいところに手が届く施工会社につながって受注につながる、と考えますがいかがでしょうか。

施工管理技士試験について

質問マンション大規模修繕工事の現場管理をしていますが、.級施工管理技士の試験になかなか受からなくて困っています。会社からは、毎年のように、早く、一人でも多く資格をとってほしい。
という要請を受けています。もちろん、資格者を増やしたいという会社の事情も理解していますし、なによりも個人的にも資格をもつことの重要性はわかっているのですが、学科試験こそ過去問の勉強でクリアーできても実地試験で不合格になってしまいます。なにか良い知恵はないでしょうか。
回答お困りのご様子よくわかります。学科の合格発表があって、実地試験が行われる秋がくると毎年憂鬱な気分になりますね。試験勉強をしようと思っても、お盆が明けるころから、そろそろ秋のマンション大規模修繕工事が始まって勉強どころではありませんよね。
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でも、がんばってぜひとも合格しましょう。どのようにがんばったらよいのかについて、実地試験対策講座を経験した立場からいくつか気のついたことを書いてみることにします。
まず、字をきちんと書くことです。最近は、パソコンや携帯メールなどで実際に字を書く機会が激減しています。ラブレタ-でも書くつもりでていねいに読みやすい字で書くことが大切です。
「くせ字で右上がりになっていませんか?」「漢字とひらがなの大きさがやたらに大小異なっていて読みにくくありませんか?」「カタカナのツ·シ·ソ·ソはだれが見ても誤解なく読めますか?」「誤字はありませんか?」「専門の専の右上に点があったり、門が問になったりしていませんか?」